「タワーマンション節税」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか？
主に相続税対策の節税スキームで、タワーマンションの「時価は高く、評価額は低い」という金額の乖離を利用したスキーム
でした。現金で相続するよりタワーマンションを購入して相続した方が税額を大幅に減らせる、という現象が生じていたため
なのですが、今回、その乖離を是正するべくマンション評価の基本通達が発表されました。
新たな評価方法により、マンション一室の相続税評価額を市場価格の6割相当額まで引き上げることになるようです。
１．具体的な評価方法
＜現行のマンション（一室）の評価方法＞
次の①と②の合計額を評価額とします。
①建物（区分所有建物）の価額
＝建物の固定資産税評価額×1.0
②敷地（敷地利用権）の価額
＝敷地全体の面積×共有持分×㎡単価（路線価等）
＜新たなマンション（一室）の評価方法＞
次の①と②の合計額を評価額とします。
①建物（区分所有建物）の価額
＝建物の固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率
②敷地（敷地利用権）の価額
＝敷地全体の価額×共有部分（敷地権割合）×区分所有補正率
評価水準※1 | 適用する区分所有補正率 | 評価額への影響 |
1超 | 評価乖離率※2 | 引き下げ |
0.6以上1以下 | 適用なし | なし |
0.6未満 | 評価乖離率×0.6 | 引き上げ |
※1：評価水準＝1÷評価乖離率
※2：評価乖離率＝A＋B＋C＋D＋3.220
上記算式中の「A」「B」「C」「D」は、それぞれ次のように算出します。
「A」：一棟の区分所有建物の築年数×△0.033
「B」：一棟の区分所有建物の総階数指数×0.239（小数点以下第4位を切り捨て）
総階数指数＝総階数÷33（1を超える場合は1。総階数に地階を含まない）
「C」：一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階×0.018
専有部分が地階の場合、所在階はゼロ階としCの値はゼロとする
「D」：一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×△1.195（小数点以下第4位を切り上げ）
敷地持分狭小度＝一室の区分所有権等に係る敷地利用権の面積÷専有部分の面積
計算手順としては、
①まず初めに評価乖離率を算出
②算出した評価乖離率を上の表に当てはめ、適用する区分所有補正率を決定する
③評価方法の算式に各値を当てはめ、評価額の算定を行う
このような順になるかと思います。
つまり、新たな評価方法の適用対象物件については、全て評価乖離率の算定が必要になります。
２．適用開始日
上記の評価方法については、令和6年1月1日以後の相続や遺贈、贈与に対して適用されます。
３．新たな評価方法（区分所有補正率の適用）の対象にならない物件
・課税時期において区分建物の登記がされていないもの
・事業用のテナント
・一棟所有の賃貸マンション
・低層の集合住宅（地階を除く階数が2以下）
・二世帯住宅（居住用の専有部分一室の数が3以下で全て当該区分所有者又はその親族が居住）