平成27年より、相続税の基礎控除額が今までの6割に引き下げられたのはご存知かと存じます。
例えば、配偶者、子供2人の場合、基礎控除額は7,000万円→4,200万円となり、相続税が掛かる方が
大幅に増えました。そこで、今回は相続財産で大きなウェイトを占める土地・家屋の評価額の算定方法
をご説明します。
１.土地の評価方法
(1）評価の区分
土地は、宅地、田、畑、山林等の地目別に評価方法が異なります。地目は、登記簿上の地目に
関らず、現況により判断します。例えば、登記簿上は「山林」となっていても、アパートの敷地
になっている場合は、「宅地」として評価します。今回は、「宅地」に絞ってご説明します。
(2）宅地の評価単位
宅地は、利用の単位となっている1区画の宅地（「1画地」といいます）ごとに評価します。
利用の単位とは、自宅敷地、貸家・アパートの敷地、駐車場等で、必ずしも1画地＝1筆となって
いるとは限りません。
(3）宅地の評価方法
宅地の評価方法は以下の2つがあり、所在地に応じてどちらで評価するか決められています。
①路線価方式…市街地的形態を形成する地域にある宅地（都心部は多くが路線価方式です）
評価額（自用地）＝路線価(※1)×補正率（※2）×宅地の面積（㎡）
※1 路線価は国税庁のホームページで調べることが出来ます。路線価の単位は「千円」です。
※2 奥行きが長い、間口が狭い等の地形に応じて、補正が入ります。また、複数の道路に
面している土地（角地など）は利用価値が高いので評価が加算されます。
②倍率方式…①の路線価方式以外の宅地
評価額（自用地）＝固定資産税評価額（※3）×国税庁の定める倍率（※4）
※3 固定資産税の納税通知書と一緒に送付される「課税明細書」で確認できます。
※4 国税庁のホームページで調べることが出来ます（評価倍率表）
(4）利用状況の違いによって異なる宅地の評価
（3）に記した宅地の評価額は、いわゆる自用地（自宅の敷地や空地等、土地の利用に制限がない宅地）
の 評価額です。実際には、宅地の利用形態（貸アパートが建っている、土地を貸している等）により
評価額が変わってきます。
①借地権…地主の土地を借りて家を建てている場合の借地人の権利です。借地人は土地の所有
者ではありませんが、借地借家法により保護されている為、評価対象となります。
評価額（借地権）＝自用地評価額×借地権割合（※5）
※5 借地権割合は路線価図・評価倍率表に記載されています。
②貸宅地…上記①の借地権が設定されている宅地の底地部分
評価額（貸宅地）＝自用地評価額×（１－借地権割合）
③貸家建付地…地主が貸家を建てている場合のその敷地。アパートや賃貸ビルの敷地が該当します。
評価額（貸家建付地）＝自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合（※6））
※6 借家権割合は30％です。
２.家屋の評価方法
家屋の評価は、原則として固定資産税評価額に基づきます。以下、利用状況ごとの評価方法です。
(1）自用家屋
評価額＝固定資産税評価額（×1.0）
(2）貸家・アパート
評価額＝固定資産税評価額×（１－借家権割合）
(3）マンション
マンションの評価は、土地部分と家屋部分に分けて行います。
土地は上記1で評価した敷地全体の評価額に持分割合を乗じて評価します。
家屋は当該居室の固定資産税評価額がそのまま評価額となります。
以上、宅地・家屋の評価方法を簡単にご説明しました。基本的には、評価額が基礎控除額を超えると
相続税の納税義務が発生します。但し、居住用や、貸付用の土地には評価減の特例もありますので、
必ずしも納税額が発生するとは限りません。今回、評価をしてみて、もしかしたら相続税がかかるかも？
と心配になられた方は、遠慮なくご相談下さい。